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Mieterhöhung zulässig? Alles zu Kappungsgrenze & Vergleichsmiete

2026-06-11

Zuletzt aktualisiert: Juni 2026
Lesezeit: ca. 5 Minuten

Haftungsausschluss: Dieser Artikel bietet rechtliche Informationen auf Basis des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Er stellt keine Rechtsberatung dar. Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung sollten Sie einen Mieterverein oder einen spezialisierten Anwalt konsultieren.

Mieterhöhung zulässig? Kappungsgrenze und Vergleichsmiete erklärt

Eine Mieterhöhung ist für viele Mieter ein Grund zur Sorge. Doch Vermieter dürfen die Miete nicht willkürlich nach eigenem Ermessen anheben. Das deutsche Mietrecht setzt hier Grenzen, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigentümerinteressen und Mieterschutz zu wahren. Ob eine Erhöhung wirksam ist, hängt im Regelfall unter anderem von der ortsüblichen Vergleichsmiete und der gesetzlichen Kappungsgrenze ab. Weitere Grundlagen finden Sie in unserem Mietrecht Ratgeber.

1. Die gesetzliche Basis: Erhöhung bis zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Dabei gelten folgende Rahmenbedingungen:

  • Ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete darf die Entgelte im Regelfall nicht übersteigen, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart wurden.
  • Jahresfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mietänderung gestellt werden.
  • Begründung: Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich begründen, etwa durch einen qualifizierten Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen.

2. Der Schutzschild: Die Kappungsgrenze

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren im Regelfall nicht unbegrenzt anheben:

  • Regelfall: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöhen.
  • Absenkung in Ballungsgebieten: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Landesregierung die Grenze per Verordnung auf 15 % herabsetzen.
  • Ausnahme: Diese Grenzen gelten in der Regel nicht bei einer Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

3. Formale Anforderungen an das Schreiben (§ 558a BGB)

Eine Mieterhöhung ist an formale Kriterien gebunden. Fehlen diese, wirft das Schreiben im Streitfall erhebliche Fragen bezüglich seiner Wirksamkeit auf:

  • Textform: Die Erhöhung muss dem Mieter in Textform (z. B. Brief oder E-Mail) übermittelt werden.
  • Zustimmungserklärung: Der Vermieter muss den Mieter auffordern, der Erhöhung zuzustimmen.
  • Fristen: Dem Mieter steht eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Erhalt des Schreibens zu.

4. Inhaltskontrolle und Transparenz (§ 307 BGB)

Oft enthalten Mietverträge Klauseln, die zukünftige Erhöhungen bereits vorab regeln sollen. Hier greift die Inhaltskontrolle für Standardvertragsbedingungen nach § 307 BGB:

  • Bestimmungen in Mietverträgen sind unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
  • Ein Nachteil kann vorliegen, wenn die Klausel nicht klar und verständlich (intransparent) ist.
  • Unwirksam sind Klauseln auch dann, wenn sie gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (wie den gesetzlichen Schutz durch die Kappungsgrenze) verstoßen.

5. Was Mieter tun sollten

Prüfen Sie ein Mieterhöhungsschreiben genau. Liegt die Erhöhung über der Kappungsgrenze oder über der ortsüblichen Vergleichsmiete? Ist die Begründung unvollständig? Wenn die Erhöhung unberechtigt erscheint, müssen Sie im Regelfall nicht zustimmen. Der Vermieter müsste in diesem Fall auf Zustimmung klagen, was bei fehlerhaften Schreiben oft erfolglos bleibt.

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  • Kappungsgrenzen-Übersicht: Erhalten Sie eine Orientierungshilfe zur Einordnung, ob das Erhöhungsverlangen die üblichen 15-%- oder 20-%-Grenzen einhält.
  • Klausel-Abgleich: Wir helfen Ihnen einzuordnen, ob Ihr Mietvertrag Bestimmungen aufweist, die im Sinne des § 307 BGB regelmäßig Fragen bezüglich ihrer Zulässigkeit aufwerfen.

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Stand der Gesetzgebung: Juni 2026.