Снижение арендной платы из-за плесени: как действовать с юридической уверенностью

Последнее обновление: Июнь 2026
Время чтения: прим. 6 минут

Юридическая оговорка: В данной статье представлена правовая информация, основанная на Гражданском кодексе Германии (BGB). Она не является юридической консультацией. В случае появления плесени и надвигающегося судебного спора вам следует проконсультироваться с ассоциацией арендаторов или профильным юристом.

Снижение арендной платы из-за плесени: как действовать структурированно

Плесень в квартире — это не только визуальная проблема, но часто и значительный риск для здоровья. Как арендатор, вы не обязаны мириться с этим состоянием без жалоб. Закон об аренде Германии предусматривает автоматическое снижение арендной платы в случае значительного снижения пригодности арендуемого имущества. Но будьте осторожны: чтобы свести к минимуму риск расторжения договора из-за задолженности по арендной плате, необходимо точно соблюдать формальные шаги. Вы можете найти более подробную базовую информацию в нашем всеобъемлющем руководстве по закону об аренде.

1. Правовая основа: Дефект аренды согласно § 536 BGB

Главной опорой для ваших требований является § 536 BGB. Он регулирует случаи снижения арендной платы:

Если в момент передачи арендатору арендуемое имущество имеет дефект, исключающий его пригодность для использования по договору, арендатор освобождается от уплаты арендной платы на время, в течение которого пригодность исключена.
В течение времени, пока пригодность снижена, арендатор должен платить только соответственно сниженную арендную плату.
Незначительное снижение пригодности не учитывается.

2. Обязанность арендодателя по содержанию (§ 535 BGB)

Арендодатель по закону обязан содержать квартиру в состоянии, пригодном для использования по договору.

Согласно § 535 (1) предложению 2 BGB, арендодатель должен передать арендуемое имущество арендатору в состоянии, пригодном для использования по договору, и поддерживать его в этом состоянии в течение срока аренды.
Это также включает удаление плесени, если она вызвана структурными дефектами (например, тепловыми мостами или неисправными трубами).

3. Уведомление о дефекте: первый обязательный шаг

Прежде чем снижать арендную плату, вы должны сообщить о дефекте.

Немедленное сообщение: Немедленно письменно проинформируйте арендодателя о появлении плесени.
Установление срока: Установите разумный срок для устранения ущерба.
Сохранение доказательств: Задокументируйте плесень с помощью фотографий и ведите журнал проветривания и отопления.
Важно: Без уведомления о дефекте вы можете потерять право на снижение и нести ответственность за ущерб перед арендодателем, если плесень ухудшится из-за вашего молчания.

4. Насколько может быть снижена арендная плата?

Жесткой законодательной таблицы нет. Размер снижения всегда является индивидуальным решением и зависит от ухудшения качества жизни. В судебной практике часто можно встретить следующие ориентировочные значения:

Плесень в гостиной: от 10% до 20%
Плесень в спальне: от 15% до 30%
Обширное поражение в нескольких комнатах: до 100% (если квартира непригодна для проживания)

Аналогичные высокие снижения могут также происходить при других серьезных дефектах, например, если сломалось отопление зимой.

5. Контроль содержания договора аренды (§ 307 BGB)

Арендодатели часто пытаются исключить свою ответственность за плесень с помощью положений, напечатанных мелким шрифтом, или возложить на арендатора экстремальные обязательства по проветриванию. Здесь вступает в силу контроль содержания в соответствии с § 307 BGB:

Положения в стандартных условиях договора недействительны, если они необоснованно ставят арендатора в невыгодное положение вопреки требованиям добросовестности.
Необоснованное невыгодное положение может быть связано с тем, что положение не является ясным и понятным (требование прозрачности).
В случае сомнений предполагается невыгодное положение, если положение ограничивает основные права или обязанности таким образом, что цель договора ставится под угрозу.

Умная подготовка с помощью ИИ-анализа

Оценить, действительно ли положение в вашем договоре аренды или как должны быть структурированы шаги по снижению, может быть сложно. Jurivo поддерживает вас в вашей подготовке:

Ориентация в положениях: ИИ помогает вам проверить, содержит ли ваш договор аренды типичные общие положения о техническом обслуживании, которые часто вызывают вопросы в связи с § 307 BGB.
Сопоставление шаблонов: Мы помогаем вам классифицировать, соответствует ли ваше уведомление о дефекте обычным формальным структурным конструкциям, которые распространены в соответствии с § 536 BGB.
Структурированная помощь в составлении: Получите руководство и текстовую поддержку для систематической настройки вашего общения с арендодателем.

💡 Проверьте договор аренды на предмет обязательств по содержанию
Протестируйте аналитический инструмент Jurivo, чтобы лучше классифицировать ваш документ.
Проверить сейчас ← /ru/analyse

Законодательство по состоянию на: Июнь 2026.